[시론] 집값, 경기순환으로 보면 하락국면 접어들 듯

김영익 서강대 경제대학원 겸임교수

2009년 3월 저점을 기록한 뒤 아파트를 중심으로 주택 가격이 11년째 상승하고 있다. 그러나 아파트 가격을 결정하는 거시경제 변수를 보면 앞으로 주택 가격 상승세가 둔화되거나 떨어질 가능성이 높아 보인다.

아파트 가격을 결정하는 거시 경제변수는 주가(KOSPI), 가계대출금리, 금융회사의 가계대출금액, 동행지수순환변동치 등이다. 이런 변수로 통계분석의 한 방법인 벡터자귀회귀모형을 구성하고 분산분해를 해보면 어떤 경제변수가 아파트 가격에 가장 큰 영향을 미치는지 알 수 있다.

우선 아파트 가격은 단기적으로 그 자신의 추세에 의존한다. 예를 들면 1개월 후의 아파트 가격 변동을 전월의 가격이 98% 설명한다. 지난달 아파트 가격이 상승했으면 이 달 아파트 시세도 오늘 가능성이 높다는 이야기다. 6개월 후까지도 아파트 가격 변동의 90%를 그 자체가 설명해준다. 그러나 그 설명력이 1년 후에는 73%, 2년 후에는 50%로 떨어진다.

기간이 지날수록 아파트 가격 자체의 설명력이 떨어진 만큼 다른 경제변수의 설명력이 올라간다. 가계대출금리와 동행지수순환변동치가 다른 변수보다 더 높은 것으로 분석됐다. 가계대출금리가 6개월 후부터 아파트 가격 변동을 6% 설명했고, 1년 후에는 8%로 높아졌다. 현 경기상황을 나타내는 대표적 변수인 동행지수순환변동치의 설명력은 6개월 0.5%에서 1년 후 9%로 올랐고, 2년 후에는 32%로 크게 상승했다. 시간이 갈수록 아파트 가격을 결정하는 가장 중요한 요인은 경기라는 의미다.

아파트 가격을 결정하는 가계대출금리가 지난해 8월 이후 사상 최저치인 2.5% 안팎에서 움직이고 있다. 2008년 10월 7.8%였던 것을 고려하면 격세지감이지만, 앞으로도 더 떨어질 가능성이 높다. 금리에는 미래의 경제성장률과 물가상승률이 내포돼 있다. 노동 감소 등으로 머잖아 우리 잠재성장률이 1%대로 떨어질 전망이다. 국민경제의 총체적 물가를 나타내는 국내총생산(GDP) 디플레이터가 지난해 4분기부터 올해 1분기까지 5분기 연속 하락할 만큼 디플레이션 압력이 높아지고 있다. 여기에 투자보다는 저축이 더 많아 자금 잉여상태가 지속되고 있는 가운데 가계 및 기업의 대출 수요가 상대적으로 줄면서 은행이 채권을 사들이고 있다.

이론적으로 금리가 하락하면 주가와 집값 등 자산 가격은 상승한다. 그러나 2016년 이후 현실은 이론과 다른 모습이다. 금리와 주가 사이의 상관계수가 플러스일 뿐만 아니라 상관정도도 0.81로 매우 높다. 금리가 떨어져도 주가를 결정하는 또 다른 요인인 기업수익이 더 낮아지면 주가는 하락했다는 것이다. 주택 가격 상승률과 금리 사이에도 상관계수(0.21)는 낮지만 비슷한 양상이 나타나고 있다. 금리가 올라야 주가나 집값이 상승하는 시대가 도래하고 있다는 의미다.

통계청의 기준순환일에 따르면 우리나라 경제는 2017년 9월을 경기 정점으로 경기순환 역사상 가장 긴 수축국면이 이어지고 있다. 특히 신종 코로나바이러스감염증(코로나19) 영향으로 3월부터는 동행지수순환변동치 등 현 경기 상태를 나타내는 주요 경제지표들이 급락하면서 경기침체 폭이 깊어지고 있다. 향후 경기를 예측하는 선행지수순환변동치도 5월까지 하락세를 지속하고 있다. 필자가 예측해보면 내년 하반기에 가서야 본격적으로 반등하게 나온다.

집값은 경제변수와 함께 순환을 지속한다. 아파트 가격 자체의 중장기 추세를 구해봐도 현재는 상승률이 둔화는 국면이다. 머지않아 수준 자체도 하락할 전망이다. 2010~2013년 아파트 가격이 큰 폭으로 하락하면서 '역전세란'이라는 말까지 있었던 것처럼 집값은 순환을 반복한다.

이민우 기자 letzwin@asiae.co.kr