집값위축에도 꿋꿋한 '신축·대단지'…급락한 재건축 따라갈까

재건축 억대 하락했지만 신축은 상승·유지
실수요 탄탄해 가격방어↑…여전히 꿋꿋
다만 경기침체 길어지면 가격하락 불가피
'강남 재건축→서울외곽→수도권' 순서

[아시아경제 문제원 기자] 신종 코로나바이러스감염증(코로나19)발 경기침체로 서울 아파트값이 하락세로 접어들었지만 대단지나 입지가 좋은 새 아파트는 기존 집값을 유지하거나 소폭 오르고 있는 것으로 나타났다. 실수요가 탄탄하기 때문에 투자 수요 비중이 높은 재건축 추진단지들에 비해 가격의 하방경직성이 강하다는 분석이 제기된다.

6일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 2018년 12월 준공된 서울 송파구 헬리오시티 84.9㎡(이하 전용면적)는 지난 2월 말 17억500만원과 17억5600만원에 2건이 거래됐다. 지난해 7월 15억원대에 거래된 것과 비교하면 7개월 만에 2억원 정도 가격이 오른 셈이다. 현재도 이 아파트 로열동 고층부는 17억원 이상의 호가를 유지하고 있다.

강남구 개포동 래미안블레스티지 84.943㎡도 지난 2월21일 24억3000만원에 거래됐다. 지난해 12월 같은 평형대가 24억5000만~24억9000만원에 거래된 것에 비해서는 소폭 하락한 가격이지만 맞은편 개포주공1단지가 한달 만에 6억원 이상 가격이 낮아진 것과 비교하면 낙폭이 미미하다.

개포동 A공인 대표는 "강남쪽에선 아직 재건축 단지들 말고는 급매물이 거의 나오지 않는다"며 "특히 신축인 디에이치아너힐즈와 래미안블레스티지 등 인기 단지는 타격을 거의 안받고 있다"고 말했다. 이 관계자는 "다만 예전에는 강남 집주인들이 매매계약 직전에 갑자기 1억~2억원 높이는 경우가 많았는데 최근엔 집값 하락 분위기 때문인지 그런 추세는 없어졌다"고 했다.

단지규모가 3226가구인 강동구 암사동 롯데캐슬퍼스트도 중소형대는 지난해에 비해 여전히 높은 가격을 유지 중이다. 이 단지 84.81㎡는 지난달 12일 11억7800만원에 거래됐다. 지난 1월11일에 비해 1800만원 정도 오른 가격이다. 소형인 59.99㎡도 지난달 7일 9억7000만원에 팔려 연초보다 가격이 소폭 상승했다.

명문학군 등 입지가 좋은 아파트들도 아직 뚜렷한 가격 하락세는 나타나지 않고 있다. 명문 초ㆍ중ㆍ고등학교 진학이 가능한 개포동 대치2단지 49.86㎡는 지난달 초 12억3500만원과 12억4000만원에 거래돼 지난해 11~12월 가격을 유지하고 있다. 강북권도 비슷한 상황이다. 대규모 학원가가 가까운 노원구 중계동 주공5단지 역시 대부분의 평형대에서 가격 급락은 없었다.

다만 코로나19로 인한 경기침체가 길어질 가능성이 높은만큼 강남 재건축 단지에서 시작한 집값 하락이 결국 신축과 중저가 단지로까지 이어질 것이라는 우려도 나온다.

통상 부동산 침체 국면이 닥치면 가격 상승기때 가장 먼저, 많이 오른 재건축 단지부터 가격이 빠진다. 비슷한 가격대의 다른 아파트에 비해 전세가율이 낮아 리스크가 크기 때문에 투기세력들이 가장 먼저 이 매물로 차익실현을 하기 때문이다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터장은 "강남 재건축의 가격이 먼저 빠지면 이어 신축 아파트와 마포, 용산, 성동구 등의 집값이 순차적으로 떨어질 것"이라며 "이어 9억원 이하 단지가 몰려있는 서울 외곽과 수도권, 지방 순서로 집값 하락세가 확산되는 패턴을 보일 수 있다"고 말했다.

실제 한강 이북에서 대장주 중 하나로 꼽히는 마포구 아현동 마포래미안푸르지오는 지난 1월 16억5000만원에 거래됐던 89.59㎡의 일부 호가가 현재 15억원대로 내려갔다. 안 센터장은 "긍정적으로 봐도 코로나19 여파가 올해 상반기까지는 계속될 것이기 때문에 급매물이 늘어날 수 있다"며 "내집마련 수요자들은 서두르지 말고 다음달 말까지는 추세를 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr