[부린이 가이드] 어디는 6억? 어디는 9억? 내 집 가격, 어떤 걸 봐야하죠?

[아시아경제 이춘희 기자] 부동산 기자가 되면 친구들에게 뜬금없이 카톡이 오곤 합니다. "청약 넣으려면 어떻게 해야 돼?" "1순위가 뭐야?" 청약통장은 그저 부모님이 어릴 때 만들어준 통장에 불과한 2030 '부린이(부동산+어린이)'를 위해서 제가 가이드를 만들어보려고 합니다.

'우리 집은 얼마일까?'라는 해답은 과연 어디서 찾을 수 있을까? 가장 간단한 해답은 단연 '실거래가'입니다. 2005년 참여정부에서 8·31 부동산 정책을 통해 실거래가 공개 제도를 도입하기 전까지의 가격은 그야말로 중구난방이었습니다. 고위 공직자를 대상으로 인사청문회를 할 때 늘 나오는 의혹 중 하나가 '20년 전에 다운계약서 작성하셨죠?'인데요. 과거에는 세금 부담을 줄이기 위해 거래대금을 줄여서 신고하기 일쑤이다보니 이를 위한 '다운계약서' 작성이 빈번했던 것이죠.

하지만 실거래가 신고가 의무화되고 관련 자료가 투명하게 공개되면서 이러한 업·다운계약서는 상당수 사라졌습니다. 거래가 투명하게 이뤄질 수 있게 됐고, 관련 법령에 근거해 관계당국에서 정상거래인지 이상거래인지를 수시로 검토하고 있기 때문이죠. 그리고 집을 찾는 사람 입장에서도 국토교통부 실거래가 공개시스템 또는 관련 데이터를 받아 제공하는 사이트에 접속만 하면 서울 집에 앉아서 부산, 대구, 제주 등 곳곳의 실제 집값을 실시간으로 알아볼 수 있습니다.

다만 실거래가를 완전히 정확한 집값이라고 보기는 또 어렵습니다. 최근처럼 강남 일대에서 '급매' 거래가 이뤄졌다는 소문이 심심찮게 들리는 상황이나 몇 달 전처럼 가격이 며칠 만에도 1억원씩 오르는 시장 상황에서는 실거래가가 어느새 지나간 가격이 되고는 하기 때문입니다. 실거래가 이뤄진 후 관련 절차 등을 처리하는 시간을 감안해 거래 즉시 실거래 신고가 이뤄지지 않고 최장 60일 이내에 신고하면 됐기 때문인데요. 그래서 가격이 급등 또는 급락하는 시기에는 "얼마 전 거래했는데 왜 아직도 실거래 신고가 안 된 거죠? 부동산에서 일부러 늦게 하는 건가요?"라는 불만이 종종 들리기도 했죠.

하지만 지난 2월21일부터는 실거래 신고 의무기간이 종전 60일에서 30일로 단축되면서 실거래가의 반영 속도가 상당히 빨라졌습니다. 불과 1주일 만에도 거래가 빠르게 등재되는 등 이러한 부작용이 대폭 줄어든 모습입니다.

▲ KB국민은행에 등록된 서울 강남구 한 아파트의 시세 (제공=KB국민은행)

또 중요한 가격 중 하나가 바로 '시세'입니다. 현지 부동산에서 말하는 시세도 있고, KB국민은행이나 한국감정원에서 제공하는 시세도 있습니다. 앞서 말한 것처럼 실거래가 등재에 시일이 걸리다보니 실거래가와 시세는 차이가 나는 경우도 가끔 있었습니다.

시세가 또 중요한 것은 바로 대출의 척도이기 때문입니다. 정부가 잇따라 규제를 발표하면서 서울 지역 기준으로 15억원 넘는 초고가주택은 주택담보대출이 아예 불가능하고, 9억원 넘는 고가주택은 초과분에 대해서 주택담보대출비율(LTV)이 20%로 제한되죠. 이때 대출 가능 기준이 되는 가격이 바로 시세입니다. KB국민은행과 한국감정원 시세가 쓰이게 되는데 현장에서는 주로 KB국민은행 시세가 쓰인다는 전언입니다.

또 다른 가격은 공시가격입니다. 시세가 대출의 척도로 쓰여서 중요하다면, 공시가격은 세금의 기준이 되기 때문에 중요한 지표입니다. 얼마 전 공동주택의 올해 공시가격 예정안이 발표되기도 했죠. 최근 정부는 이 공시가격이 시세에 비해 너무 낮다며 공시가격을 계속 올리는 추세입니다. 올해 기준으로 현실화율은 70% 내외 수준입니다. 시세나 실거래가가 10억원이라면 공시가격은 7억원인 셈이죠. 이러한 공시가격은 ‘부동산공시가격알리미’ 사이트에서 확인 가능합니다.

마지막으로 쓰이는 '감정평가 가격'이 있는데요. 이 가격은 토지 수용이나 담보 대출에 쓰입니다. 일정 기준에 따라 감정평가사가 매기게 되는데요. 감정평가 가격이 높을수록 수용에 대한 보상금액이나 담보 대출액을 많이 받을 수 있는 만큼 가격이 높을수록 좋겠죠.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr