12·16대책 풍선효과에 6억~9억대 주택도 추가규제

일부 '투기과열지구' 격상하는 방안 포함
6억~9억원 이하 '중저가 주택' 대출 규제도

[아시아경제 유인호 기자, 김현정 기자, 장세희 기자]정부가 여당의 반대에도 규제지역 확대, 대출 강화 등의 추가 부동산 대책을 내놓기로 한 것은 풍선 효과를 조기에 차단해 집값 상승세가 확산하는 것을 막겠다는 의지가 반영됐다. 조정대상지역을 당초 예상되던 수원ㆍ용인ㆍ성남(일명 '수용성')+알파(α)로 확대하기로 한 것도 이 같은 고민에서 비롯된 것으로 보인다.

이번 대책의 핵심은 수도권 집값 급등 지역의 6억~9억원대 주택에 대한 핀셋 규제가 될 것으로 보인다. 지난해 12ㆍ16 부동산 대책 이후 9억원 초과 고가 주택에 대한 규제가 강화되면서 수용성 등 경기 남부 지역 9억원 이하 아파트들에 대한 풍선 효과가 나타나고 있기 때문이다. 하지만 업계에서는 규제 일변도의 부동산 대책은 장기적으로 시장 왜곡을 심화시킬 수 있다며 우려를 제기하고 있다.

◆조정대상지역 확 늘릴듯= 복수의 정부 관계자에 따르면 수용성 외 알파 지역 후보로는 경기 구리, 화성, 남양주 등이 검토 리스트에 오른 것으로 전해지고 있다. 이미 가격이 급등한 곳은 물론 상승 조짐이 나타나고 있는 곳까지 선제적으로 지정하는 방안까지 고려 중으로, 수용성 규제가 가져올 또 다른 풍선 효과까지 사전에 차단하려는 포석으로 보인다. 이는 또 오는 4월 총선을 앞두고 특정 지역만 규제하는 데 따른 여론에 부담을 느끼는 여당의 반발도 고려한 것으로 보인다. 한국감정원에 따르면 12ㆍ16 부동산 대책 이후 강남권 아파트 가격은 0.06% 하락하며 안정세를 보였지만 수원은 5% 이상 급등했다. 용인, 구리, 화성 역시 2~3%대의 집값 상승률을 기록 중이다. 실제로 화성 동탄신도시 등 외곽 지역에서도 전용 84㎡의 중소형 아파트 시세가 심리적 마지노선인 10억원을 넘긴 곳이 속출하는 상황이다.

대전 등 최근 집값 상승세가 두드러진 일부 지방 광역시가 조정대상지역에 포함될 가능성도 배제할 수 없다.

이미 조정대상지역으로 지정된 곳 중 일부를 투기과열지구로 격상하는 방안도 포함될 것이라는 게 정부 안팎의 관측이다. 유력 후보지는 용인 수지ㆍ기흥, 성남 수정 등이다. 정부 관계자는 "수원 영통구ㆍ권선구 등을 포함해 수원ㆍ용인ㆍ성남 지역 모두 조정대상지역에 포함될 가능성이 높다"고 말했다.

규제 지역에 포함될 경우 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 줄고 다주택자 양도소득세 중과가 적용되기 때문에 자연스럽게 세금을 통한 규제 효과를 볼 수도 있다. 조정대상지역의 경우 LTV와 DTI가 각각 60%, 50%, 투기과열지구에서는 모두 40%로 제한된다. 투기과열지구 내 9억원 초과 주택의 경우 LTV가 10~20%로 줄어들며 15억원 초과 주택의 경우 0%다.

◆중저가 주택 대출도 옥죈다= 새로운 대출 규제도 이번 대책에 포함될 것으로 전해지고 있다. 타깃은 6억원 초과~9억원 이하의 '중저가 주택'이 될 것으로 예상된다. 수도권 일대에서 확산하고 있는 풍선 효과가 주로 이 가격대 주택에서 나타나고 있기 때문이다.

이에 따라 조정대상지역이나 투기과열지구에서 이 구간대 주택의 LTV와 DTI 한도를 축소하는 방안이 유력한 것으로 전해지고 있다.

투기과열지구에 적용되는 대출 규제를 조정대상지역에 확대 적용하는 방안도 거론된다. 현재 투기과열지구 내 9억원 이상 주택의 경우 LTV가 40%에서 20%로 줄어드는데 이를 조정대상지역에도 적용하는 방안이다. 다만 투기과열지구와의 차등을 두기 위해 9억원 이상 주택에 대한 LTV 한도는 투기과열지구보다 다소 높게 정할 가능성이 높다.

이밖에 자금조달계획서 및 자금출처에 대한 조사, 허위 거래나 허위 매물, 호가 담합 등 행위에 대한 단속을 보다 강화하는 방안도 발표될 예정이다. 기재부 관계자는 "이제까지는 조사권한의 문제로 지자체와 하던 단속을 이달부터는 상설단속으로 전환한다"면서 "조직과 체계가 갖춰진만큼 단속 수위를 높일 것"이라고 설명했다.

다만 이번 대책은 12ㆍ16 대책에 따른 풍선 효과 차단이 목적인 만큼 조정대상지역 지정, 대출 규제 강화 외에 세제 등을 포함한 대규모 대책 수준은 아닐 것이라는 게 전문가들의 일관된 전망이다. 세제와 관련해서는 이미 공시가격 현실화로 보유세 부담이 크게 늘어난 상태여서 추가 규제 가능성이 높지는 않다는 것이다.

억누르기식의 규제에 대한 우려도 제기된다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "유동자금은 늘어나는데 풍선 효과 지역을 조정대상지역으로 묶을 경우 제2, 제3의 풍선 효과는 어떻게 막을지 정부는 또 고민할 수 있다"며 "공급 없는 규제는 장기적으로는 집값 급등을 부추기고 당장 부동산시장에 악영향을 줄 수도 있다"고 지적했다.

유인호 기자 sinryu007@asiae.co.kr
세종 = 김현정 기자 alphag@asiae.co.kr
장세희 기자 jangsay@asiae.co.kr