규제→매물감소→상승→또 규제…집값의 악순환

분상제, 시장선 '공급부족'으로 해석
서울 아파트값, 전주보다 0.1% 상승
2022년 이후 분양 물량 급감 가능성
역대 정부서도 규제 강화땐 물량 줄어

[아시아경제 임철영 기자] 서울 집값이 지칠 줄 모르는 상승세를 이어가고 있다. 민간택지 분양가상한제 대상 지역 지정 이후에도 집값이 잡히지 않자 문재인 대통령이 추가 부동산 대책을 내놓겠다고 경고했지만, 서울 아파트 가격은 5개월째 상승세를 그리고 있다. 전문가들은 정부가 대책을 내놓을수록 매물 잠김 현상이 심화돼 되레 집값이 뛰는 기현상이 나타나고 있다고 진단한다.

21일 한국감정원에 따르면 이번 주 서울 아파트 가격은 전주보다 0.10% 더 뛰었다. 특히 분양가상한제가 적용된 지역의 아파트 가격이 더 올랐다. 14개동 가운데 8개동이 분양가상한제 대상으로 지정된 강남구의 아파트 가격은 이번 주 0.14% 올라 전주(0.13%)보다 상승 폭이 커졌다. 서초구(0.16%), 용산구(0.13%), 강동구(0.15%)도 한 주 전보다 올랐다.

전문가들은 정부의 부동산 정책이 시장에서는 공급 부족 신호로 읽힌 탓에 정책 효과가 제대로 나타나지 않는다고 보고 있다. 부동산 전문가들은 민간 택지로 확대한 분양가상한제의 영향으로 2021~2022년부터는 서울의 아파트 공급량이 줄어들 것으로 내다보고 있다. 2020년까지 연간 4만가구를 웃도는 입주 물량이 2022년부터 2만가구 미만으로 떨어진다는 점도 공급이 불안해질 가능성에 힘을 싣는 요인이다. '집값 규제→공급 축소→집값 상승→추가 대책'의 고리가 반복될 것이라는 주장이다. 반면 국토교통부는 서울 아파트 공급이 충분하다고 맞선다. 3기 신도시 사업과 함께 서울 시내 입주 물량이 2022년까지 4만가구를 유지할 것이란 근거에서다.

규제로 인한 물량 전망이 팽팽하게 대립하는 가운데 그간 정부가 내놓은 집값 잡기 규제 전후 주택 공급 상황은 어땠을까. 정부의 가격 규제는 1977년으로 거슬러 올라간다. 박정희 정부는 부동산 투기를 억제하겠다면서 건설 원가와 상관없이 3.3㎡당 분양가를 일괄 제한했다. 이 방식은 전두환 정부를 거쳐 1988년까지 시행됐다. 약 11년 동안 시행된 '원가 비연동 분양가 제한'으로 주택 공급량은 연평균 23만가구 수준에 그쳤고 집값 상승률은 연평균 10%를 웃돌았다.

현재 시행되는 분양가상한제와 유사한 분양가 원가연동제를 택한 1989년부터는 공급량이 크게 늘고 집값 상승 폭은 연 1.8%로 크게 낮아졌다. 1989년부터 1999년까지 전국 주택 인허가 물량은 연평균 58만가구를 웃돌았다. 더 강력했던 원가 비연동 분양가 제한 제도를 시행하던 시기와 비교하면 30만가구 이상 급증한 수준이다. 1기 신도시 공급이라는 특수한 상황이 있었지만 규제가 강화되는 분위기에서는 공급 물량이 줄고, 완화되는 추세에는 물량이 늘어나는 경향을 보였다.

2000년 이후에도 상황은 비슷했다. 분양권 전매 금지(2003년), 재건축초과이익환수제(2006년) 등이 시행되기는 했으나 분양가를 자율에 맡긴 2003년부터 2006년까지 전국 아파트 인허가 물량은 40만가구 이상이 유지됐다. 그러나 2007년 9월1일 분양가상한제를 민간택지로 확대한 직후인 2008년부터 2014년까지 인허가 물량은 30만가구 전후로 줄어들었다. 이후 분양가상한제가 해제된 2015년부터 2017년까지는 인허가 물량이 다시 50만가구 전후로 증가했다.

집값 규제는 2017년 문재인 정부 출범 이후 반복되고 있다. 2017년 6월19일 서울 전역에 대해 입주 시까지 분양권 거래 금지, 8월2일 '8ㆍ2 대책', 지난해 9월13일 종합부동산세 세율 인상과 세부담 상한을 높인 '9ㆍ13 대책', 그리고 올해 10월29일 민간택지 분양가상한제가 줄줄이 시행됐다. 정부는 집값 안정화 대책으로 이를 내놨지만 시장은 모두 공급 규제 카드로 받아들였다.

공급 감소 전망에 민감하게 반응하는 시장 상황은 지속될 전망이다. 양지영 R&C연구소 소장은 "상한제가 시행되면서 공급 감소는 필연적이고, 정비 사업이 멈추면서 신축 아파트 가치가 높아질 수밖에 없으며, 서울 강남같이 인프라가 좋은 곳은 수요에 비해 공급이 줄며 가치가 더 올라간다"면서 "분양시장에서는 상한제 지정 지역 분양가 하락으로 인한 청약 쏠림이 더욱 커질 것"이라고 진단했다.

임철영 기자 cylim@asiae.co.kr