[꽉막힌 서울 재건축<하>]"집값 안정? 로또 양산" 상한제 역설에 우는 후기 단지

[아시아경제 김유리 기자] "실수요자의 내집 마련 부담이 완화되고, 집값이 안정됩니다." 지난 8월12일 국토교통부가 민간택지 분양가상한제를 발표하면서 한 얘기다. 이는 정부도 실수요자도 바라는 시장의 모습이다. 그러나 이후로도 시장은 분양가상한제 효과를 기다리지 않고 있다. 오히려 상한제 시행 이후 신축 아파트 '품귀현상'을 우려해 신축을 중심으로 상승세가 이어지는 중이다.

19일 부동산114에 따르면 서울 시내 신축을 포함한 일반아파트(재건축 제외)는 지난 6월21일 이후 21주 연속 상승세다. 서울 주요 단지 청약 경쟁률 역시 크게 뛰었다. 분양가상한제 시행 시 청약 시장에 '반값 강남아파트'가 나올 것이란 얘기가 무성하지만, 그 집이 내 집이 될 것이라고 기대하고 기다리는 청약 대기자는 많지 않다. 만점(84점)에 가까운 '안정권 청약 점수'를 받기 어려운 데다 반값이라해도 10억원이 훌쩍 넘는 돈을 쉽게 마련할 수 없어서다. 현행 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제만으로도 크게 오른 서울 집값 대비 싼 분양가가 가능하다. 직방에 따르면 서울 시내 입주 1년 미만 아파트 기준 올해 3분기 분양가 대비 매매 거래가격은 평균 3억7480만원(45.34%) 뛰었다. 분양부터 입주까지의 기간(2~3년)을 고려하면 분양부터 입주까지 서울 연평균 수익률은 15~20%에 달한다. 이는 전국 연평균(4~6%)을 크게 웃도는 수치다. 시장 전문가들은 앞으로 집값이 일부 조정되더라도 이는 그간 상승에 따른 피로감이 반영된 기술적인 조정일 것이라고 말한다. 정부가 기대하는 분양가상한제 효과, '내집 마련 부담 완화'와 '집값 안정'은 쉽지 않을 것이란 전망이다.

그러나 분양가상한제 카드가 수면 위로 등장한 후 현재까지 재건축을 준비하던 '후기 단지'들은 직격탄을 맞고 있다. 국토부에 따르면 지난 8월 기준 서울 내에서 추진 중인 정비사업은 381곳이며 이 가운데 66곳, 6만8000가구가 관리처분계획인가를 받았다. 이 단계 사업장은 시공사 선정 후 감정평가액, 청산금, 공사비용 및 사업비 추산액과 그에 따른 각 조합원의 부담 규모 등을 확정한 상태다. 그러나 상한제 적용 시 확정 내용은 뒤집힐 가능성이 크다.

믿음을 얻지 못한 원인에는 '불확실성'이 크게 자리하고 있다. 후기 재건축 뿐 아니라 시장 참여자 모두가 주목할 굵직한 대책이 나왔지만 현재까지도 '미래'를 명확히 예측하기 힘들다. 김현미 국토부 장관이 분양가상한제를 떠올릴만한 추가 대책을 언급한 지난 6월 말부터 시장은 동요했는데, 대책은 한 달 반 여가 지난 8월12일에 나왔다. 관리처분인가단지 역시 8월 발표 당시엔 모두 포함됐다가 10월1일 다시 '6개월 적용 유예'를 받았다. 그 사이 정책 불확실성으로 신축은 상승했고 출렁이던 재건축 역시 상승세로 돌아서면서 정부가 의도한 집값 안정과 멀어지고 있다. '동 단위 핀셋 지정'의 평형성 논란 역시 현재 진행형이다. 이에 대해 정부가 "시장과열 땐 상한제 추가 지정"을 강조하고 나섰으나 이 방안 역시 어떤 동, 어떤 단지가 추가 지정이 될지 불명확한 상황에서 시장 혼란을 초래 중이다. 결국 관리처분계획인가를 받은 후기 단지도 여전히 내년 4월까지 서두르지 않으면 어떻게 될지 모르는 상황에 놓여있는 것이다.

갈수록 이 정책이 집값 안정이라는 본 목적을 위해 움직이기 보다는 '정부와 강남 재건축 간 전쟁'으로 비치는 이유다. 처음 분양가상한제가 언급된 배경에도 강남구 삼성동 상아2차아파트 등 강남권 재건축의 후분양 움직임이 있었다. 정부는 HUG를 통해 분양가 제한을 받고 있던 단지들이 후분양을 통해 이를 피해가려 하자 기준을 강화한 분양가상한제를 시행해서라도 이들 단지의 분양가를 통제하려했다. 동 단위 핀셋 지정 당시 김현미 장관이 "분양가 관리를 회피하고자 하는 단지가 있는 지역은 반드시 지정하겠다"고 언급한 배경 역시 같다. 신반포3차ㆍ경남아파트 재건축의 일반분양분 '통매각' 논란과 연장선에 있는 행정소송 역시 두 주체간 갈등 격화로 해석되고 있다. 그 과정에서 집값은 계속 안정과는 거리가 먼 방향으로 움직이는 중이다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "가격을 제한하면서 주택시장의 안정화를 꾀하는 것은 단기적 처방"이라며 "시장을 정상화 시키고 공급 위주의 정책을 전개해야 한다"고 말했다.

김유리 기자 yr61@asiae.co.kr