[김현정의 부동산은 처음이라] 뚜껑을 아시나요

[아시아경제 김현정 기자] '부동산은 처음이라'는 부동산에 대해 이해하고 알아가는 단계에서 도움이 될 만한 내용을 쉽게 풀어 설명하는 코너입니다. -편집자주

정부가 민간택지 분양가 상한제 도입을 본격화 하면서 분양권과 입주권에 시선이 쏠리고 있다. 청약 시장의 진입 장벽이 높아지는 동시에 상한제 유예기한이 종료되는 내년 5월부터는 일반분양 공급 물량이 급격히 감소할 것으로 관측되기 때문이다. 특히 분양권 대비 위험요소는 많지만 비용부담은 낮춘 입주권에 대한 관심이 급증하는 분위기다. 입주권이라는 것은 재건축 또는 재개발을 추진하는 조합원을 대상으로 이후 사업시행인가, 관리처분계획인가 이후 주어지는 새로 지어질 공동주택에 입주할 수 있는 지위다.

입주권 중에서도 투자자들이 가장 주목하는 매물 중 하나는 '뚜껑'이라는 은어로 불리는 무허가주택 매물이다. 뚜껑은 허가를 받거나 신고하지 않고 토지지분이 없이 건물만 있는 무허가건축물 가운데 입주권을 받을 수 있는 물건을 말한다. 재개발 사업에 드물게 나오는데 상대적으로 소액 매수가 가능하나 희소해 '흙속의 진주'라고도 불린다. 실제로 올해 상반기 분양시장에서 가장 관심을 받았던 동대문구의 A사업지에서는 평가액 500만원 수준의 무허가건축물을 보유하던 조합원이 대형 평형 로열층을 배정받아 7억원 이상의 프리미엄을 요구한 사례도 있는 것으로 알려졌다.

그러나 실제 이 같은 물건에 투자할 때에는 일반 입주권보다 더욱 꼼꼼히 따져야 하는 것이 많다. 모든 무허가 건축물에 입주권이 부여되는 것은 아니기 때문이다. 이 건물에서 사람이 오래전부터 거주했다는 내용을 객관적으로 입증할 수 있어야 하는데, 지자체에서 발급하는 무허가확인원이나 항공촬영사진 등이 증거물이 된다.

1967년 촬영한 남산 일대 무허가건물(자료:서울시)

서울시 조례(도시 및 주거환경정비 조례 제2조)가 인정하는 무허가 건물의 요건은 ▲1981년12월31일 현재 무허가 건물 대장에 등재 ▲ 1981년 제2차 촬영항공사진에 수록 ▲재산세 납부 등으로 공부상 1981년 12월31일 이전에 존립했다는 확증 ▲건축연면적 85㎡ 이하로 1982년4월28일 이전에 사실상 건축된 주거용 건축물로 항공사진, 재산세 납부 등 공부상 확증이 있는 경우 ▲조합정관에서 정한 무허가 건축물 등이다. 1970년대 새마을운동 당시 무허가주택에 대한 관리 필요성에 따라 관련 조사가 이뤄지고, 1982년 무허가건축물 양성화 조치에 따른 '무허가건축물관리대장'이 만들어 진 것을 고려한 조건이다. 또한 조례 제24조 제1항1호는 '기존 무허가 건축물만 분양자격을 준다'고 명시하고 있어, 개발사업이 진행중인 구역에 무허가 건축물을 짓는다고 해서 입주권을 받을 수는 없다.

기준에 부합하는 무허가주택이라고 재개발지역으로 지정돼 사업 진척이 확실시되는 곳에 위치하고, 소유자가 분명한것에 한 해 투자해야 한다. 무엇보다 매수하는 가격 구성에 대해서 정확히 알고있어야 한다. 분양권이 일반분양가와 프리미엄의 합으로 구성된다면 조합원 입주권은 감정평가금액과 추가분담금을 더한 조합원 분양가에 프리미엄이 더해진다. 이 프리미엄이 리스크 대비 적정한가를 따져보는 일이 까다롭다. 그밖에 불법으로 국유지나 시유지를 점유했을 무허가건물에 대한 점유 사용료(일종의 재산세)가 완납됐는지, 점유권으로 인정되는 면적은 정확히 얼마나 되는지 등을 직접 확인해야 한다

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr