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[꽉막힌 서울 재건축<상>]'안전진단 강화'에 '집값안정'까지…초기 단지 높은 장벽

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[꽉막힌 서울 재건축<상>]'안전진단 강화'에 '집값안정'까지…초기 단지 높은 장벽
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76%. 올 들어 지난 달까지 서울에서 이뤄진 전체 분양 물량 중 재개발ㆍ재건축 등 정비사업이 차지하는 비중이다. 10가구 중 7가구 이상이 재개발ㆍ재건축을 통해 공급된다는 얘기다. 이는 같은 기간 전국 정비사업 물량(28%) 대비 월등히 높은 수치다. 이는 70년대 이후 본격적으로 들어선 현대식 가옥과 아파트가 점차 낡아가면서 정비가 필요한 곳이 많기 때문이다. 서울 시내에 더 이상 집 지을 땅이 넉넉하지 않다는 문제도 겹쳐있다. 좋든 싫든 서울 신규 주택 공급의 많은 부분은 정비사업에 의존하고 있다. 그러나 최근 서울 정비사업이 초반부터 후반까지 곳곳에서 장벽에 부딪히면서 '새집 공급 가뭄 우려'가 커지고 있다. 실제로 서울 시내 '새 아파트'는 점점 줄어들고 있다. 한국건설산업연구원에 따르면 서울 아파트 169만7286가구(올해 말 기준) 중 준공 5년 이내 아파트는 16만3599가구로 9.6%에 불과하다. 서울 새 아파트 비중은 2015년 12.8%, 2016년 11.7%, 2017년 10.9%, 지난해 10.4% 등으로 매년 감소세다. 서울 정비사업을 바라보는 정부의 시각이 '집값 상승의 주범'에만 갇혀있을 게 아니라 '서울 신규 물량 공급' 측면도 생각해야 한다는 목소리가 나오는 이유다. <편집자주>


초기 정비사업의 가장 큰 변화는 '안전진단'이다. 안전진단은 단지의 구조적 안전성과 노후도, 주거환경 등을 살펴 재건축이 필요한 지를 따져보는 재건축 초기단계 절차다. 자치구의 예비안전진단(현장조사), 민간업체 용역을 통해 진행하는 정밀안전진단, 정밀안전진단에서 '조건부 재건축(D등급)' 판정 시 거쳐야하는 공공기관 적정성 심사 등 크게 3단계다. 이를 통과해야 정비계획 수립 등 본격적인 재건축 사업 절차를 진행할 수 있다.

그러나 지난 9월 노원구 월계시영아파트(미성ㆍ미륭ㆍ삼호3차)가 예비안전진단 문턱을 넘지 못한데 이어 지난달엔 송파구 올림픽선수촌아파트가 정밀안전진단에서 '재건축 불가 등급(C등급)'을 받으며 재건축 고배를 마셨다. 앞서 구로구 동부그린아파트는 정밀안전진단에서 조건부 재건축인 D등급을 받았으나 이후 건설기술연구원을 통해 진행한 '공공기관 적정성 검사'에서 C등급으로 올라서 재건축이 좌절됐다. 올해 서울 시내 재건축 추진 단지 중 안전진단 장벽을 최종적으로 넘어선 곳은 서초구 방배삼호아파트뿐이다.


이처럼 단계별로 줄줄이 안전진단 문턱을 넘지 못하는 원인은 지난해 3월부터 재건축 안전진단 기준이 강화됐기 때문이다. 국토교통부는 지난해 3월 안전진단 평가 항목 중 '구조안전성' 비중을 기존 20%에서 50%로 크게 높였다. 40%였던 '주거환경' 비중은 15%로 줄였다. 업계에선 이를 재건축 규제라고 봤다. 구조안전성 비중이 커지면서 사실상 붕괴 우려 등으로 구조적 결함이 상당한 경우에만 안전진단을 통과할 수 있게 됐기 때문이다. 업계에선 정밀안전진단 단계를 밟고 있는 양천구 목동신시가지아파트들과 마포구 성산시영아파트 등 역시 높아진 문턱을 수월하게 넘긴 어려울 것으로 보고 있다. 이는 중장기적으로 서울 시내 새 아파트 공급이 큰 폭 줄어들 수 있다는 우려를 낳고 있다.


출발부터 쉽지 않은 상황은 강화된 안전진단 기준과도 관계 없는 여의도 아파트들도 마찬가지다. 1971년 완공된 시범아파트를 비롯, 지은지 40년이 넘은 여의도 아파트들은 안전사고 우려 등을 내세워 개별 정비사업에 나서겠다고 밝히고 있으나 현재로썬 '주택시장이 안정화될 때까지' 마냥 기다려야하는 상황이다. 지난해 여름 '통개발' 논란으로 '여의도 마스터플랜'이 잠정 중단되면서 여의도아파트지구 지구단위계획도 함께 멈춰 섰기 때문이다.

전문가들은 원활한 공급이 이뤄지고 있다는 신호 없이는 '서울 집값 잡기'에 한계가 있다고 말했다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "집값 문제 해결을 위해선 원활한 공급이 동반돼야 한다"며 "재건축 등 정비사업 진행이 더뎌지면 서울 등의 중장기적 공급에 차질이 생길 것"이라고 말했다.





김유리 기자 yr61@asiae.co.kr
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