[규제 늪 빠진 부동산]재초환·상한제 모순 키운 규제 덧칠

상한제, 환수제 취지 무색게
미실현 이익 대한 해석 충돌
형평성 논란 다시 불거져

상호보완 아닌 상호고사 정책
과세 방식에서도 문제 드러나
토지공개념 사례 반면교사해야

[아시아경제 최동현 기자] 본격적으로 가동된 민간택지 분양가 상한제가 재건축 초과이익 환수제의 도입 취지를 약화했다는 지적이 나온다. 정부가 기존 제도와의 모순점 등을 꼼꼼히 살피지 않은 채 규제에 규제를 더하는 방식으로 제도를 무리하게 도입한 결과라는 지적이다.

8일 정비업계에 따르면 서울시 내 정비사업 조합 연합체인 주거환경연합과 미래도시시민연대는 전날 오후 서울 반포동의 한 조합사무실에서 '도시정비사업 10대 악법철폐, 규제개혁을 위한 회의'를 열었다. 회의에 참석한 한 조합 관계자는 "분양가 상한제는 형평성에 전혀 맞지 않는 총선용 핀셋지정이다"며 "분양가 상한제를 적용받으면 되레 재건축 부담금이 줄 수도 있다고 해 다행으로 여겨야 할 지 모르겠다"고 비판했다. 이들은 향후 궐기대회와 법 개정운동 등 집단행동에 나설 방침이다.

상한제의 형평성 논란은 제도 도입 전에도 불거졌다. 특히 국토교통부가 관리처분인가를 받은 단지에 상한제를 소급적용하면서 밝힌 논리가 지난해 시행된 재건축 초과이익 환수제의 법리와 배치되면서 '이중잣대'라는 비판이 제기됐다. 당시 국토부는 관리처분계획안에 나온 사업수익과 비용 등이 주택 같은 재산권이 아닌 '기대이익'이기 때문에 소급적용은 재산권 침해가 아니라고 해석했다. 하지만 초과이익 환수제를 통해서는 '미실현 이익'에 세금을 부과하고 있다. 또 관리처분인가 후 나오는 조합원 입주권에 대해 주택법에선 하나의 주택으로 간주해 유주택자와 동일한 규제를 적용하면서 상한제 적용 땐 재산권이 아닌 것으로 축소 해석했다. 비판이 확산되자 국토부는 관리처분인가 단지에 6개월이라는 유예기간을 주며 한 발 물러섰다.

상한제와 초과이익 환수제의 모순점은 또 있다. 초과이익 부담금을 납부해야 하는 재건축 단지가 상한제 적용 단지가 될 경우 부담금이 줄어든다. 초과이익 환수제는 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘으면 초과금액의 10∼50%를 부담금으로 부과한다. 이때 개발이익은 재건축 종료시점(준공인가) 집값에서 개시시점(추진위원회 설립 승인) 집값과 정상주택가격 상승분, 개발비용을 뺀 금액으로 산출하는데 종료시점 집값의 경우 조합원분은 준공시점의 공시가격, 일반분양분은 일반분양가가 기준이 된다. '주거 안정'이라는 동일한 공공성의 가치를 담은 두 제도가 상호보완적일 경우 효과가 극대화 되는데 하나의 제도가 다른 하나의 제도를 약화시키는 구조인 셈이다. 더욱이 사업시행인가 이후 부담금 예정액 산출시 조합이 자체적으로 산정해 구청에 제출하고 구청도 이를 검증해 조합에 부담금 예정액을 통보하는 과정을 거치는데 상한제에 지정되면 이를 재산정해야 하는 등의 기회비용도 발생한다.

과세 방식과 관련한 문제점도 있다. 초과이익 환수제의 경우 재건축 아파트 중간매입자가 그동안의 상승분에 대한 부담금을 모두 떠안는 '독박' 구조다. 반면 상한제 단지를 일반분양으로 얻은 수분양자들의 경우 상승분에 대한 세금이나 부담금이 없다. 재건축 조합원은 '투기꾼'으로, 수분양자는 '로또 당첨자'로 인식되는 이유다.

서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 "상한제와 초과이익 환수제 둘다 부동산의 공공성을 강조한 정책이지만 과세 등에서 형평성 문제가 있는 게 사실"이라며 "과거 토지공개념의 경우도 많은 전문가들이 모순점과 위헌요소를 지적했으나 정부는 밀어붙였고 그 결과 위헌판결이 나면서 사문화 됐다"고 지적했다.

최동현 기자 nell@asiae.co.kr