분양가상한제 6개월 유예… 강남 재건축 '각자도생'

강남4구 28개 단지 3만8000가구 유예 대상… 둔촌주공, 반포주공1단지 등
각각 다른 길 택해… 빠른 선분양부터 임대사업자에게 통매각까지

[아시아경제 이춘희 기자] 2020년 4월. 현재 관리처분인가를 신청한 정비사업장이 분양가상한제 적용을 피할 수 있는 데드라인이다. 국토교통부는 “유예를 통해 사업이 앞당겨지고 촉진되는 효과가 있을 것”이라는 입장이지만 국토부의 기대와는 엇나가는 단지가 속출하고 있다.

13일 국토교통부에 따르면 현재 서울 내 관리처분인가를 받았지만 분양을 진행하지 않은 단지는 61곳 6만8000가구다. 이 중 강남·서초·송파·강동구 등 이른바 '강남4구'에 28개 단지 3만8000가구가 집중됐다. 강동구 둔촌주공, 서초구 반포주공1단지, 신반포3차·경남 아파트 등이 대표적이다.

각 단지의 속내는 제각각이다. 정부의 바람대로 빠르게 절차를 밟아 분양을 완료한다는 단지부터 분양을 포기하고 임대사업자에 통매각한다는 단지까지 치열한 '두뇌싸움'이 벌어지고 있다.

1만2032가구가 공급되는 강동구 둔촌주공아파트는 선분양에 나선다. 둔촌주공은 이달 중 철거가 마무리될 예정이다. 철거 후 착공에 들어가면 입주자모집공고를 낼 수 있다. 둔촌동 A공인중개소 대표는 “조합 측에서 다음달 중 착공 신고를 할 것으로 알고 있다”며 “주택도시보증공사(HUG)와의 분양가 결정 과정이 난항을 겪을 수는 있겠지만 내년 4월 전에 입주자모집공고를 낸다는 입장은 확고한 것으로 알고 있다”고 전했다. 이미 분양보증을 받은 서초구 반포우성(596가구)과 강남구 대치구마을2지구(273가구)는 이달 중 분양을 진행할 계획이다. 두 단지 모두 HUG의 고분양가 통제로 인해 3.3㎡당 분양가가 4000만원 후반대로 정해지며 '로또 분양' 기대를 모으고 있다.

적용 유예에도 불구하고 기존의 후분양 방침을 유지하는 단지도 있다. 서초구 신반포15차아파트(673가구)는 현재 철거 완료됐다. 곧 착공 예정인만큼 올해 안으로 분양이 가능할 전망이다. 하지만 이 단지는 상한제 유예에도 불구하고 후분양을 밀고나갈 것으로 알려졌다. 설사 상한제를 피하더라도 HUG의 분양가 관리로 인해 3.3㎡당 5000만원에 못 미치는 분양가 책정이 예상되기 때문이다. 반포동 B공인중개소 관계자는 “조합원들은 상한제가 시행되더라도 공시지가가 오르면서 분양가에 산입되는 택지비가 올라 오히려 분양가상한제 이후 후분양이 더 이득이 될 수 있다는 분위기”라고 말했다.

완전히 새로운 길을 택한 곳도 있다. 서초구 신반포3차·경남아파트(2971가구·래미안원베일리) 재건축 조합은 지난 2일 ‘기업형 입대사업자 선정을 위한 입찰공고’를 냈다. 참가자격은 자기자본 5000억원 이상 임대사업자 또는 컨소시엄으로 제한했다. 일반분양분 346가구를 임대사업자에게 전량 매각한다는 방침을 세운 것으로 알려졌다. 하지만 정부와 서울시가 '원천 불가' 입장을 내세워 실제 매각이 이뤄질지는 미지수다.

6개월이라는 시한이 빠듯한 단지도 있다. 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구는 당초 계획대로라면 이달 중 이주가 시작됐어야 한다. 하지만 법적 문제가 불거지며 전면 중단됐다. 이주·철거에 걸리는 시간을 고려하면 내년 4월 이전 분양은 현실적으로 어렵다. 조합 관계자는 “적용 유예가 발표되긴 했지만 (상한제에) 걸릴 수밖에 없는 상황”이라고 설명했다.

전문가들은 정부의 기대대로 공급 물량이 늘어날 가능성이 높지 않다고 분석했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "임대사업자가 감당 가능한 일반분양분 500가구 이하 단지는 일괄 매각 또는 임대 후 분양을 택할 수 있다"며 "아직 이주가 시작되지 않은 단지는 6개월 내 분양이 어려운만큼 사업 속도를 늦출 가능성도 높다"고 내다봤다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr