[부동산 정치, 갈등 키운다]"일반분양 문짝 떼라" VS "조합이 로열층 싹쓸이"

원조합원, 일반분양 대상 선긋기 나서
동 구분하고 인테리어 차별화…마이너스 옵션 목소리도
"재건축 단지 조합원 부담 가중…자연스런 시장논리"

[이미지출처=연합뉴스]

[아시아경제 김현정 기자] 부동산 좌표로 세를 가르고 서로를 공격하는 이른바 '부동산 갈등'의 시대다. 부동산을 정치의 영역으로 바짝 끌고 온 문재인 정부의 관련 정책이 시장 내 입장 차이를 바탕으로 갈등을 야기하고 있다. 과거 유주택자와 무주택자, 강남과 비(非) 강남 정도로 구분되던 선 긋기가 이제는 같은 지역 내 이웃 사이에서도 번지고 있다. 특히 정부가 민간택지 분양가 상한제 도입이라는 강력한 압박 카드를 또 다시 꺼내 들면서 잦은 정책 변경에 따른 혼란마저 고조되고 있다는 지적이다. 아시아경제는 부동산 정책이 나올 때 마다 더 세분되며 커지고 있는 부동산 갈등 상황을 진단하고 전문가들의 조언을 들어본다.<편집자주>

"일반분양 물량은 모든 사항을 옵션으로 빼고, 문짝도 없이 분양하는 방법 밖에 없을 것 같네요." "일반분양의 경우 커뮤니티 회원권을 고가에 판매하는 건 어떨까요?"

정부의 민간택지 분양가 상한제 도입 발표 후 일부 재건축 단지 조합 내부에서 일반분양 물량과의 차별화 전략을 검토해야 한다는 목소리가 나오고 있다. 정부의 직접적인 분양가 통제를 받게 될 경우 사업성이 크게 떨어져 각 조합원별 분담금 부담이 증가할 것으로 예상되는 만큼 상대적으로 적은 비용으로 새 아파트에 진입할 일반분양 가구와 조합원 물량은 구분해 공급해야 하는게 아니냐는 논리다. 최근 부동산 시장에서 산발적으로 나타나는 '부동산 좌표 갈등'의 대표적인 사례다.

19일 정비업계 및 부동산 전문가들에 따르면 국토교통부가 최근 발표한 민간택지 분양가 상한제 개선안이 실제 추진될 경우 일부 재건축 단지에서 조합원이 부담해야 할 총 비용이 공급될 아파트의 일반분양가를 웃돌 가능성이 있다. 이는 정부가 주택법 시행령을 오는 10월 초까지 개정, 분양가를 '택지비+건축비 이하'로 제한하겠다고 밝힌 데 따른 것이다. 택지비는 공급가격(공공택지) 또는 감정평가액(민간택지)에 택지 가산비를, 건축비는 기본형건축비에 건축가산비를 더해 책정하게 되는데 이를 강제적으로 통제할 경우 사업성이 떨어지고 그만큼의 비용을 각 조합원이 분담해야 하는 상황이다.

문제는 이주가 완료되고 철거가 한창 진행중이어서 재건축 강행 이외의 퇴로가 막힌 단지들이다. 국토부가 분양가 상한제 적용 대상에 관리처분계획인가 신청 단지까지 포함하면서 발등에 불이 떨어진 것. 특히 사업성이 높을 것으로 예상되던 서울 강동구 둔촌주공, 서초구 반포동 신반포3차ㆍ경남 등 적용대상에서 제외될 것으로 낙관하던 강남권 재건축 단지에서는 거센 반발과 동요가 들끓고 있다. 일각에서는 일반분양은 마이너스 옵션으로 벽지, 주방싱크대, 방문, 화장실 세면대 등을 모두 추가비용으로 충당토록 하고 동과 층을 구분해야 한다는 극단적 목소리도 나온다. 실제 2008년 글로벌 금융위기 이후 2009~2011년 사이 발생한 미분양 물량을 할인분양으로 처분하면서 부산 등 지방에서는 마이너스 옵션을 시행한 바 있다. 분양가 상한제와는 성격이 다르지만 시공사와 조합 측이 기본적인 마감을 덜어 가격을 낮추고 차별화를 둔 사례다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "재건축 아파트의 경우 조합원 분양 가격이 일반분양 가격보다 높아질 가능성이 분명 있다"면서 "수십년동안 기다리고 고생했는데 상대적으로 더 싼 값에 공급된다면 시장 논리에 의해 자연스럽게 비선호 동, 층, 향으로 일반분양을 몰 수 있다"고 말했다.

현행법상 마이너스 옵션 아파트나 동ㆍ층 구분이 불가능한 것도 아니라는게 전문가들의 설명이다. 현행 주택법과 도시정비법에는 이를 명시적으로 제한하고 있지 않다. 다만 최근의 사회적인 추세를 감안했을 때 지방자치단체의 건축위원회 심의 등에서 제동을 걸 수 있을 것으로 전망된다. 심 교수는 "법적으로 불가능한 것은 아니지만 정부와 지자체에 의지가 있다면 건축심의나 도시계획심의, 하다못해 디자인의 문제로도 컨트롤 할 수는 있을 것"이라고 내다봤다. 한 대형건설사 관계자는 "최근에는 임대아파트도 '소셜믹스'를 도입해 구분하지 못하도록 하는 추세"라면서 "정부가 한 방향으로 메시지를 주고 있는 상황에서 보다 면밀하게 통제할 가능성이 있다"고 말했다. 이 관계자는 "결국 조합원과 일반분양자 갈등 문제는 가산공사비를 어디까지 적정하게 포함시켜 줄 지가 관건"이라고 덧붙였다.

반면 일반분양자들 사이에선 조합원들이 그간 지나치게 로열동ㆍ층을 독점해왔다는 데 대한 지적의 목소리도 있다. 이달 견본주택을 개관하는 서울 동작구 사당동 '이수푸르지오더프레티움'의 경우 일반분양분으로 풀린 전용 84㎡ 물량 상당수가 '1층'이라는 사실이 알려지며 논란이 되기도 했다. 사당3구역 재건축 아파트인 이 단지에서 일반분양으로 나온 84㎡ 물량은 총 36가구인데, 이 가운데 20가구가 1층이다. 사당동 A공인 대표는 "문의는 많이 오지만 1층이라는 데에서 크게 실망하는 경우가 많고, 좋은 층은 모두 조합에서 빼간다는 불만의 목소리도 높다"면서 "결국 입주 후에 이웃으로 살아야 하는 관계인데 갈등을 키우는 분위기"라고 말했다.

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr