소규모 재건축, 부동산 신탁이 해법인데…

시공사들이 외면하는 300세대 이하 단지, 조합만으론 역부족

사업비 조달·전문성 확보 등
아파트 조합과 사업 땐 윈윈
시행사 법개정 요구만 4년째

[아시아경제 조태진 기자]#최근 A부동산신탁회사에는 소규모 재건축사업 투자를 타진하는 문의가 부쩍 늘어났다. 주택거래 활성화를 위한 각종 부동산 대책이 발표되면서 분양시장과 함께 재건축ㆍ재개발 시장도 훈풍이 불고 있는 것이다. 주로 수도권에 위치한 300세대 이하 소규모 아파트 단지 재건축조합이 의뢰하고 있다. 그러나 부동산신탁회사 입장에서는 '그림의 떡'에 불과하다. 법규상 신탁회사의 재건축사업 참여가 사실상 배제되고 있어서다. 조합원 입장에서도 안정적으로 사업을 진행할 수 있는 신탁회사의 참여가 막혀 답답할 따름이다. 경기도 안양의 모 아파트조합 관계자는 "대규모 단지 재건축이 아니면 시공사들이 관심을 갖지 않는다"며 "재건축 기금융자 자금을 원활하게 조달하고 투명하게 사업을 진행하기 위해서 전문 부동산신탁회사가 참여할 수 있도록 관련 법규가 개정돼야 한다"고 목소리를 높였다.

부동산신탁이 재개발ㆍ재건축 사업에 활력을 불어넣을 해법으로 떠오르고 있다. 하지만 해당 사업에 신탁회사들이 참여할 수 있는 근거가 법에 명시되지 않아 수십조원의 자금이 제대로 활용되지 못하고 있다.

19일 금융투자협회에 따르면 지난달 말 현재 부동산 토지신탁 수탁고는 26조7000억원으로 국내 재개발ㆍ재건축 시장규모(약 130조원)의 20%를 웃돌고 있다. 300세대 이하 소규모 아파트 재건축 시장 규모로만 따지면 70~80%에 육박한다는 게 금융투자업계의 분석이다.

장석한 금융투자협회 신탁지원실 부장은 "현재 토지신탁의 경우 프로젝트파이낸싱(PF) 사업에 주로 투자하고 있는 데 투자대상 물색이 여의치 않은 상황"이라며 "재건축ㆍ재개발 사업이 활기를 띠기 시작하는 지금이 아파트 조합과 신탁회사가 윈윈할 수 있는 기회"라고 강조했다.

몇 년 째 지속되는 부동산경기 침체로 조합이 재개발ㆍ재건축 사업을 주도하면서 여러가지 부작용이 속출하고 있다. 사업 지연에 따른 조합원 간 갈등이 악순환하면서 사업이 전면 중단되는 사태가 벌어지기도 했다.

금융투자업계는 분양대금으로는 부족한 사업비를 신탁회사가 조달할 수 있다고 보고 있다. 실제로 토지신탁 방식으로 개발할 경우 총사업비의 70%까지 자금 조달이 가능하며 미분양이 나더라도 부족한 사업비를 충당할 수 있다.

장석한 부장은 "시공사도 경쟁입찰로 선정해 공사비를 절감할 수 있다"며 "신탁회사 입찰에는 중소 건설사도 진입이 가능해 조합을 대신해 입찰의 전문성과 투명성도 높일 수 있다"고 강조했다.

하지만 부동산신탁회사의 시행사 참여의 길은 거의 원천봉쇄된 상태다. 도시 및 주거환경정비법은 신탁회사도 재개발ㆍ재건축 사업의 단독 시행자로 참여할 수 있도록 했지만 천재지변 등의 사유로 제한하고 있다. 이 결과 신탁회사가 단독 시행사로 참여한 사례는 전무한 실정이다.

부동산신탁회사들의 법 개정 요구도 4년째 받아들여지지 않고 있다. 주무부처인 국토교통부는 신탁회사 참여에 메리트를 느끼고 있지만 정비사업 전반 프로세스를 한꺼번에 들여다보면서 검토하겠다는 입장이다. 기존 정비사업자들의 반발도 부담스럽다는 분위기다.

모 부동산신탁회사 관계자는 "조합원들이 다양한 투자자를 끌어들일 수 있도록 기회를 주자는 것"이라며 "신탁회사의 참여는 소규모 재건축ㆍ재개발 사업이 활기를 찾는 데 엄청난 역할을 할 수 있는 만큼 주무부처가 법 개정 작업을 위해 적극 나서야 한다"고 지적했다.

조태진 기자 tjjo@asiae.co.kr