"다가구주택으로 '월 700' 버는 그녀의 사연"

[박상언의 부동산재테크]빌딩대신 다중주택투자 어때요?

-임대 수익률 상가·오피스텔·빌딩보다 높은 게 일반적
-안정적인 월세수익 가능한 소규모개발 사업 인기 지속될 듯

[박상언 유엔알컨설팅 대표]남편의 퇴직을 앞두고 노후가 불안한 이재희(55세)씨는 지난해 부동산컨설팅 업체의 조언으로 다가구주택(130㎡) 을 매입, 지하1층 지상3층에 방 15개 규모의 다중주택으로 고쳐지어 여유로운 삶을 보내고 있다.

15개의 방을 전부 월세 45만~50만원을 받아 매월 700만원가량의 고정 임대수익을 올리고 있다. 당초 이씨는 수중에 돈이 얼마 없어 걱정했지만 건축에 필요한 자금은 주택을 담보로 은행에서 저리로 조달, 수월하게 건축이 가능했다. 준공을 앞두고 보증금이 들어오는 즉시 은행 대출금도 차근차근 갚아나갔다. 당시 공사자금 4억5000만원은 토지를 담보로 은행에서 연리 4.8%로 대출받았다. 이 중 1억5000만원은 세입자들의 보증금으로 갚았다. 투자비용인 기존 집값(약 6억원)과 공사비에서 보증금, 금융비용, 임대소득세 등을 뺀 임대수익률은 연간 8%를 넘는다.

주변 부동산에 들러 시세를 알아보니 다중주택을 짓기 위해 투입한 원가보다 30%가량 가격도 높게 형성되고 있어 자신의 결정에 만족해하고 있다. 다중주택의 세입자들 대부분 보증금이 소액이라 주택임대차보호법상 보호대상에 해당, 세입자들을 찾는 데 별다른 어려움이 없었다. 이처럼 수익형 부동산 열풍 속에 최소 20억원 이상 소요되는 소형빌딩투자보다 투자금액이 비교적 소액이면서 안정적인 월세 확보가 가능한 다중주택 같은 상품개발과 임대에 대한 문의는 차츰 증가하고 있다.

수년째 다중주택 부지를 물색하던 자영업자 오성호(45)씨도 지하철역에서 도보로 10여분거리인 강북지역에 다중주택을 직접 시행, 8개월 만에 당초 투자원금의 30%가량을 벌어들였다.

수년전에 대지 160㎡ 규모의 단독주택을 3.3㎡당 1100만원에 저렴하게 매입하고 건축비를 3.3㎡당 330만원 들여, 1인용 냉장고와 에어컨, TV 등 풀 옵션 방식으로 지하 1층, 지상 3층 규모의 다중주택을 지었다. 고급스럽게 인테리어를 꾸며 광진, 송파, 강남권뿐만 아니라 여의도일대의 직장인들과 대학생들까지 끌어들였다,

월세는 방 한 개당 보증금 1000만원에 월 45만원씩 받아 자연공실률을 감안하더라도 매달 1200만원씩 수익이 안정적으로 발생하는 수익형 부동산 상품으로 개조한 것이다. 오씨가 개발한 다중주택에 관심을 보인 강남에 거주하는 투자자에게 16억원에 매각했다. 건축주인 오씨는 세금을 제외하고도 상당한 시세차익을 남길 수 있었다.

이들 사례처럼 일반인들조차 다중주택 신축사업 뛰어드는 것은 도시형 생활주택처럼 완화된 주차규정을 적용받아 시세차익과 임대수익을 극대화할 수 있기 때문이다.

중장기적으로 봐도 독신가구 증가에 따른 수요 확대 등으로 다중주택이 투자자들에게 고수익 임대상품으로 각광받을 것이다. 수익률이 은행이자율의 두 배를 웃돌아 신축된 다중주택을 매입하더라도 상가나 오피스텔 등 고정적인 월세수입을 확보할 수 있는 수익형 부동산 중에서도 으뜸이기 때문이다. 실제 수도권지역 다중주택을 매입했을 때 기대되는 임대수익률은 연 7∼12%대로 4∼6% 정도인 오피스텔이나 상가, 소형빌딩보다 높다고 보면 된다.



박상언 유엔알컨설팅 대표